Slide background

PORADŇA

Snom mnohých občanov je vlastniť rodinný dom. Niektorí si kúpia hotový nový dom, niektorí starší dom s plánom následnej rekonštrukcie a iní sa zasa vyberú cestou výstavby domu podľa vlastných predstáv. Avšak naplnenie tohto sna si vyžaduje značný obnos peňazí a vo viacerých prípadoch je nevyhnutné pri kúpe, rekonštrukcii či stavbe domu požiadať o hypotéku. Aké sú možnosti financovania výstavby rodinného domu pomocou hypotéky ?

Spôsob čerpania hypotéky ovplyvňujú rôzne skutočnosti ako napr.: či už vlastníme pozemok, či už máme vydané „právoplatné“ stavebné povolenie, či založíme pre banku rozostavanú stavbu alebo inú nehnuteľnosť prípadne iné nehnuteľnosti.

Rozdiel je v postupnom a jednorazovom čerpaní hypotéky. Pri postupnom financovaní banka uvoľňuje peniaze po častiach oproti tomu ako dom rastie a zvyšuje sa hodnota rozostavanej nehnuteľnosti. Rastúcu hodnotu stavby dokazujeme banke väčšinou fotkami a súpisom vykonaných prác alebo aktualizáciou znaleckého posudku. Nepotrebujeme dokladovať faktúry.

 

Odporúčanie:

Premyslime si, či vzhľadom na náročnosť procesu, budeme rokovať s bankami sami alebo požiadame o pomoc skúseného sprostredkovateľa hypotéky. Za každou schválenou hypotékou sa skrýva nemalý počet potrebných úkonov, potvrdení, vrátane porovnania výhodnosti hypotéky v jednej banke oproti inej. Každú hypotéku je potrebné riešiť individuálnym prístupom.

 

Spôsob čerpania závisí od toho na čo hypotekárny úver žiadame:

  • na spustenie výstavby rodinného domu, ak pozemok už vlastníme a máme už vydané aj „právoplatné“ stavebné povolenie, banke založíme inú resp. iné nehnuteľnosti na bývanie - vtedy ide o jednorazové čerpanie hypotéky,
  • na rozostavanú stavbu, v prospech banky založíme inú resp. iné nehnuteľnosti na bývanie - ide o jednorazové čerpanie hypotéky,
  • na rozostavanú stavbu, ktorú zároveň založíme pre hypotekárny úver – najčastejšie ide o postupné čerpanie,
  • na začatie výstavby rodinného domu, ak pozemok už vlastníme a nemáme ešte vydané stavebné povolenie,
  • na kúpu pozemku a následnú výstavbu domu.  

Môžu nastať viaceré modely financovania a každá banka k ním pristupuje inak.

 

1. Hypotéka na stavbu rodinného domu pri dočasnom založení inej nehnuteľnosti resp. iných nehnuteľností - jednorazové čerpanie hypotéky

Ideálne je, keď už vlastníme pozemok, máme vydané aj „právoplatné“ stavebné povolenie a na začiatok výstavby domu alebo celkovú výstavbu založíme inú nehnuteľnosť napr. svoj byt, rodičovský byt alebo dom. Ak hodnota jednej nehnuteľnosti nepostačuje, môžeme založiť aj viaceré nehnuteľnosti na bývanie.

Ako účel využitia peňazí deklarujeme banke výstavbu nového domu s tým, že neskôr v prospech úveru založíme rozostavaný dom alebo už dokončený dom, ak jeho hodnota bude dostačujúca.

V tomto prípade pôjde o jednorazové čerpanie hypotéky a získať môžeme celú potrebnú sumu na výstavbu domu, maximálne však do 80 % (LTV) hodnoty založenej nehnuteľnosti. Proces čerpania úveru je rýchly a jednoduchý vďaka vyššej hodnote zabezpečenia úveru hneď od začiatku, a tým aj výstavba domu prebieha plynulo.

Výhody: rýchle a jednoduché čerpanie, bez čakania na nasledujúce tranže peňazí z dôvodu dokladovania výstavby, bez zdržania pri výstavbe

Nevýhody: nie všetci máme možnosti založenia inej alebo iných nehnuteľností

Poplatky:

  • banke za zmenu záložného práva (napr. 100, 150, 200 eur), sú porovnateľné s poplatkami za jednotlivé tranže (napr. 40 eur za každú)
  • poisťovni za poistenie prvej nehnuteľnosti a následne druhej nehnuteľnosti. V určitom momente môžeme v jednom roku zaplatiť 2 poistky, kým prebehne zmena záložného práva
  • na katastri za návrh na vklad záložného práva za prvú aj druhú nehnuteľnosť

 

Príklad jednorazového čerpania:

Hodnota založeného rodičovského domu je 120 000 € a vlastného bytu je 80 000 €, spolu 200 000 € (1.tranža hypotéky max. 80 % z 200 000 € = 160 000 €)                    

  • Hodnota pozemku 40 000 €
  • Budúca hodnota nového domu po dokončení 160 000 €   (Hodnota stavby spolu s pozemkom)

Celková žiadaná hypotéka 120 000 € (Hodnota stavby)

Po kolaudácii domu vieme vyňať pôvodne založené objekty – rodičovský dom a byt zo záložného práva, pretože hodnota novostavby 160 000 € postačuje na zabezpečenie hypotéky 120 000 €, čo je 75 % LTV.

 

2. Dve hypotéky na stavbu rodinného domu pri založení inej nehnuteľnosti a rozostavanej stavby

Vlastníme pozemok v sume napr. 40 000 eur a máme vydané aj „právoplatné“ stavebné povolenie. Predpokladaná hodnota novostavby po dokončení je 160 000 eur a preto potrebujeme čerpať úver (úvery) v sume 120 000 eur.

Ak hodnota inej založenej nehnuteľnosti je nedostačujúca na získanie potrebnej sumy a na úplnú výstavbu domu, tak požiadame postupne o 2 hypotéky.

Pre prvú hypotéku založíme napr. rodičovský dom v hodnote 80 000 eur. Ak je LTV dohodnuté na 80 %, tak získame zdroje 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti, teda 64 000 eur na stavbu domu a po ich použití založíme pre druhý úver rozostavaný dom aj s pozemkom. Z prvej hypotéky však môžeme získať výrazne vyššiu sumu peňazí na začiatok stavby ako pri modeloch postupného financovania a napredovať rýchlejšie vo výstavbe.

Čerpanie druhej hypotéky sa uskutoční až po predložení znaleckého posudku na rozostavanú stavbu a opätovnom schválení nového úveru. Ak pre druhý úver založíme rozostavaný dom napr. v hodnote 104 000 eur (stavba 64 000 eur a pozemok 40 000 eur), tak získať vieme maximálne 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti, teda 83 200 eur. Mám ale postačí pre dokončenie domu suma 56 000 eur. (64 000 + 56 000 = 120 000)

Druhú hypotéku (povedzme 2.tranžu) využijeme už na dokončenie stavby. Po výstavbe domu je možné vyňať pôvodne založený objekt – rodičovský dom zo záložného práva, pretože hodnota novostavby 160 000 eur postačuje na zabezpečenie hypotéky 120 000 eur, čo je 75 % LTV.

 

Príklad čerpania dvoch hypotekárnych úverov:

Hodnota založeného (rodičovského) domu 80 000 €   (1.hypotéka max. 80 % = 64 000 €)

  • Hodnota pozemku 40 000 €
  • hypotéka 64 000 € (Hodnota rozostavanej stavby)
  • Hodnota rozostavanej stavby spolu s pozemkom 104 000 € (40 000 + 64 000)
  • hypotéka = 56 000 €
  • Hodnota nového domu po dokončení 160 000 € (40 000 + 64 000 + 56 000)  

Celková suma hypoték 120 000 € (Hodnota stavby = 1. hypotéka 64 000 + 2. hypotéka 56 000)

 

3. Hypotéka na dokončenie rozostavanej stavby pri založení rozostavanej nehnuteľnosti

Asi najbežnejším modelom je založenie rozostavanej stavby pre získanie hypotekárneho úveru. Na začiatku výstavby použijeme všetky naše dostupné peniaze a následne žiadame banku o hypotéku.

V tejto situácii pôjde buď o jednu tranžu alebo postupné čerpanie úveru na viaceré tranže, v závislosti od štádia rozostavanosti a výšky hypotéky. Percentuálna výška jednotlivých tranží z hodnoty založenej nehnuteľnosti sa určí už pri schvaľovacom procese (napr. na 60%, 70 % či 80 % LTV).

Založiť v prospech banky vieme až rozostavanú stavbu, ktorej základy a prvé podlažie sú vymurované aspoň vo výške 1 metra, pretože objekt v tomto štádiu výstavby spolu s pozemkom už vieme zapísať v katastri nehnuteľností.

 

Odporúčanie:  

Stavbu je potrebné z vlastných zdrojov dotiahnuť do čo najvyššieho stupňa rozostavanosti, aby prvá tranža úveru mohla byť čo najvyššia zo žiadanej hypotéky. Až tak objednáme vypracovanie znaleckého posudku.

Pri založení rozostavanej stavby je veľmi nápomocné a účinné, aby sme pri žiadosti o úver predložili banke vypracovaný znalecký posudok na rozostavaný dom aj s budúcou hodnotou po dokončení podľa projektu. Štandardne znalec uvádza do znaleckého posudku len aktuálnu hodnotu.

 

3.1. Jedna tranža

Povedzme, že z vlastných úspor sme kúpili pozemok v hodnote 30 000 eur a postavili stavbu v hodnote 70 000 eur. Založiť pre banku tak vieme rozostavanú stavbu s hodnotou 100 000 eur a budúcou hodnotou podľa projektu 160 000 eur. Preto nám postačuje hypotéka 60 000 eur. Z aktuálnej hodnoty rozostavanej stavby je úver 60 % LTV a budúcej hodnoty po dokončení len 37,5 % LTV, čo je prijateľný pomer zabezpečenia pre banku.

 

Príklad jednorazového čerpania:

Hodnota rozostavaného domu je 70 000 € a pozemku je 30 000 €, spolu 100 000 €  

(1.tranža hypotéky max. 80 % = 80 000 €)                    

  • Budúca hodnota nového domu po dokončení 160 000 €  

Celková žiadaná hypotéka 60 000 € (aktuálne LTV je 60 % a konečné LTV je 60 000 / 160 000 = 37,5 %)

 

3.2. Viaceré tranže

V tomto modeli sme vlastných úspor kúpili pozemok v hodnote 30 000 eur a postavili stavbu v hodnote 30 000 eur. Založiť pre banku vieme rozostavanú stavbu s aktuálnou hodnotou 60 000 eur a budúcou hodnotou podľa projektu 160 000 eur. Banka pri schválení hypotéky síce počíta s budúcou hodnotou dokončeného domu, ale hypotekárny úver nám banka rozdelí na viac tranží. Aktuálna hodnota nehnuteľnosti totiž nepostačuje na čerpanie celej schválenej hypotéky.

Získavanie finančných prostriedkov prebieha po preukázaní účelového využitia peňazí z 1. tranže, následne z 2.tranže a prípadne ďalších tranží, teda po predložení fotografií aktuálneho stavu nehnuteľností a súpisu vykonaných prác s nacenením.

Na základe navýšenia hodnoty stavby oproti poslednému stavu určí banka výšku ďalšej tranže, ktorá spolu s predošlou tranžou neprevýši hodnotu do 60%, 70 % či 80 % (LTV) z aktuálnej hodnoty založenej nehnuteľnosti. Tento proces prebieha aj pri ďalšej tranži.

 

Príklad postupného čerpania:

Hodnota rozostavaného domu je 30 000 € a pozemku je 30 000 €, spolu 60 000 €  

(1.tranža hypotéky max. 80 % = 48 000 €)                    

  • Budúca hodnota nového domu po dokončení je 160 000 €
  • Celková žiadaná hypotéka 100 000 € (konečné LTV je 100 000 / 160 000 = 62,5 %)
  • Prvá tranža 48 000 €
  • Hodnota rozostavanej stavby spolu s pozemkom je 108 000 € (30 000 + 30 000 + 48 000)
  • Druhá tranža 38 400 € (Podľa prepočtu 80 % zo 108 000 € je 86 400 €. Avšak čerpaných 48 000 € musíme odrátať, preto 2.tranža je 86 400 € - 48 000 € = 38 400 €)
  • Hodnota rozostavanej stavby spolu s pozemkom bude 146 400 € (30 000 + 30 000 + 48 000 + 38 400)
  • Tretia tranža 13 600 € (100 000 – 48 000 – 38 400).   Hodnota založenej nehnuteľnosti je 146 400 €. Podľa prepočtu 80 % zo 146 400 € je 117 120 €. My však máme schválenú hypotéku vo výške 100 000 € a navyše čerpaných 86 400 € musíme odrátať, preto 3.tranža je 100 000 € - 86 4000 € = 13 600 €.
  • Hodnota dokončenej stavby spolu s pozemkom bude 160 000 € (30 000 + 30 000 + 48 000 + 38 400 + 13 600)

Nezabúdajme !

Dôležitým faktom pri postupnom čerpaní hypotéky je platenie len časti splátky. Banke platíme len úroky, kým nedočerpáme celú žiadanú výšku hypotéky. To znamená, že neplatíme celú splátku hypotéky stanovenú v zmluve podľa rovnice: splátka istiny (dlhu) + splátka úrokov = splátka hypotéky, ale len úroky.

Ak trvá obdobie od prvej tranže do poslednej tranže jeden rok, tak jeden rok zostáva suma nášho úveru nemenná, aj keď každý mesiac platíme stanovenú výšku úrokov. Tým sa naša hypotéka predraží o zaplatenú sumu úrokov.

Všetky ostatné varianty a modely sú náročnejšie na čas a peniaze podľa hesla „čas sú peniaze“. Ide o náročnejšiu administratívu (získavanie dokumentov a potvrdení), častejšie návštevy pobočky banky, zdržanie výstavby pre čakanie na ďalšie tranže, splácanie iba úrokov zo splátky atď.

 

Všeobecne požadované dokumenty k získaniu hypotéky pre výstavbu domu sú:

  1. stavebné povolenie s vyznačenou pečiatkou nadobudnutia právoplatnosti,
  2. list vlastníctva k pozemku, kde sa má uskutočniť výstavba
  3. nadobúdací doklad (k stavebnému pozemku, rozostavanej stavbe ...)
  4. projektová dokumentácia – projekt, (pohľady, rezy, situácie ......)
  5. rozpočet stavby
  6. znalecký posudok pre založenú nehnuteľnosť (resp. založené nehnuteľnosti)
  7. geometrický plán
  8. vyňatie z pôdneho fondu (ak stavebný pozemok vznikol z ornej pôdy...)

Odporúčanie:

Uvedomme si, že s výstavbou domu je vhodné začať vtedy, ak máme k dispozícií dostatok vlastných finančných zdrojov cca 30-50% z projektu a vlastníme už aj stavebný pozemok. Alebo vieme založiť pre hypotéku nehnuteľnosť s dostatočnou hodnotou na jedno čerpanie.

 

Zavolajte nám. Získajte lepšiu orientáciu v celom procese, výhodnejšie a rýchlejšie vybavenie hypotéky.

Nestrácajte čas chodením od banky k banke a nechajte si poradiť pri výbere hypotéky.