Refinančná hypotéka je častým objektom diskusií klientov, sprostredkovateľov i bankárov o jej výhodnosti a o vplyve prenosu úveru do novej banky na zníženie dlhu.

Aj vy ste sa stretli s tvrdením, že pri refinančnej hypotéke, pri prenose úveru do inej banky začnete platiť už zaplatené úroky z hypotéky za 3 či 5 rokov zasa od začiatku ?

Pravdu o platení úrokov zistíme rozložením mesačnej splátky na splátku úrokov, splátku istiny a vyčíslením zostatku istiny po ukončení ďalšieho dohodnutého fixovaného obdobia.

Pozrime sa na splácanie prvej hypotéky počas prvého fixovaného obdobia pri nasledovných parametroch: čerpaná hypotéka – 70 000 €, fix – 3 roky, úrok – 3,5 %, splatnosť – 30 rokov

Banka A - Súčasná hypotéka:

V čase ukončenia fixu hypotéky (2 mesiace pred výročím) Vás súčasná banka informuje, akú úrokovú sadzbu vám poskytne na ďalšie fixované obdobie. K dispozícii máte 2 mesiace na rozhodnutie, či akceptujete ponuku súčasnej banky, či vyplatíte celú hypotéku alebo zostatok hypotéky 65 824 € refinancujete do inej banky.

Čo sa udeje v prípade, že akceptujete ponuku súčasnej banky ?

Predpokladajme, že získate novú úrokovú sadzbu 2,3 % a pokračujete v splácaní hypotéky. Nasledujúca tabuľka zobrazuje priebeh splácania.

Banka A: zostatok hypotéky – 65 824 €, fix – 3 roky, nový úrok – 2,3 %, Splatnosť – 27 rokov:

Čo sa udeje v prípade, že sa rozhodnete pre refinančnú hypotéku v novej banke ?

Predpokladajme, že získate novú výhodnejšiu úrokovú sadzbu 2,0 % a prenesiete si aktuálny zostatok hypotéky do novej banky. Nasledujúca tabuľka zobrazuje priebeh splácania.

Banka B: nová hypotéka – 65 824 €, Fix – 3 roky, Nový Úrok – 2,0 %, Splatnosť – 27 rokov

Do výpočtov zarátame 0-vé náklady na znalecký posudok, za poskytnutie úveru a za vedenie osobného účtu. Porovnaním možnosti zistíme nasledujúci výsledok:

• Výberom refinančnej hypotéky klient ušetrí na mesačnej splátke: 9,83 € x 36 mes. = 353,88 €
• Výberom refinančnej hypotéky má klient po 3 rokoch nižšiu istinu hypotéky o 221,71 €
• Výberom refinančnej hypotéky má náklady na kataster pri zmene banky 66 €

Refinančná hypotéka prinesie klientovi za 3 roky úsporu 509,59 € ! Ak by súčasná banka A poskytla svojmu klientovi rovnaký úrok 2% ako nová banka B, tak by bol priebeh hypotéky totožný. Teda nasledujúca tabuľka „vyvracia“ mýtus o splácaní úrokov zasa od začiatku !

Banka A: zostatok hypotéky – 65 824 €, fix – 3 roky, nový úrok – 2,0 %, Splatnosť – 27 rokov:

Pravda by to bola iba vtedy, ak by nový úver nemal splatnosť 27 rokov ale zasa 30 rokov. Teda zo samotnej splátky by šlo pomerne viac peňazí na splátku úrokov a menej na splátku istiny.

Banka B: nová hypotéka - 65 824 €, Fix – 3 roky, Nový Úrok – 2,0 %, Splatnosť – 30 rokov

• Predch.