Slide background

PORADŇA

Refinančnou hypotékou sa rozumie prenesenie zostatku dlhu aktuálnej hypotéky alebo úveru určeného na bývanie (napr. úveru zo ŠFRB, úveru zo stavebnej sporiteľne ...) zo súčasnej banky klienta do novej banky klienta, ktorá klientovi ponúkne výhodnejšie podmienky hypotéky. Častokrát ide o nižšiu mesačnú splátku vďaka nižšej úrokovej sadzbe.

Refinančnú hypotéku môžeme rozdeliť na:

A) Čisté refinancovanie úveru (hypotekárneho z inej banky, zo ŠFRB, zo stavebnej sporiteľne) – je refinancovanie len jedného úveru, ktorý bol určený na bývanie resp. financovanie bývania ako kúpa, výstavba, rekonštrukcia ... Podmienkou refinančnej hypotéky bez opätovného dokladovania príjmu klienta je nerovnica:

nová splátka musí byť nižšia < ako pôvodná splátka, inak je potrebné dokladovať príjem žiadateľov nanovo.

Klient si dokonca môže skrátiť dobu splácania novej refinančnej hypotéky, ak je stále dodržaná nerovnica.

Kedy sa naozaj oplatí refinančná hypotéka ?

1. Refinancovanie hypotéky v čase ukončenia (resp. výročia) fixovanej úrokovej sadzby.

Súčasná banka vás 2 mesiace pred výročím informuje, akú úrokovú sadzbu vám poskytne na ďalšie fixované obdobie. K dispozícii máte 2 mesiace na rozhodnutie, či akceptujete ponuku súčasnej banky, či vyplatíte celú hypotéku alebo hypotéku refinancujete do inej banky. Overiť konkrétny dátum konca fixácie a tým dohliadnuť na včasné informovanie zo strany banky, vám odporúčame aspoň 3 – 4 mesiace pred výročím.

Pozor !

Čas plynie dosť rýchlo, klienti často doručenú poštu odložia a popri svojich povinnostiach (osobných, rodinných i pracovných ...) si ju prečítajú až o 2 týždne neskôr. Vybavenie novej refinančnej hypotéky a doloženie potrebných dokladov tiež trvá niekoľko dní, preto je váš reálny čas na rozhodnutie cca len 1 mesiac.refhytab1

Súvisiace poplatky s refinancovaním hypotéky do novej banky je potrebné zrátať a vydeliť počtom mesiacov nasledujúceho obdobia fixovanej úrokovej sadzby (resp. fixu). V prípade 3r. fixu je to 36 mes. a v prípade 5r.fixu je to 60 mesiacov. Výslednú sumu prirátame k mesačnej splátke a tak dostaneme konečné a objektívne mesačné náklady novej hypotéky.

Aj keď niektoré banky a sprostredkovatelia tvrdia, že poplatky sú rozdelené na celú dobu splatnosti hypotekárneho úveru, realita je iná a klient zaplatí poplatky hneď na začiatku splácania refinančného úveru alebo už pri čerpaní refinančného úveru.

V tomto prípade je refinančná hypotéka z novej banky výhodnejšia.

Kľúčovou odpoveďou je preto objektívne porovnanie nákladov s refinancovaním hypotéky !

 

2. Refinancovanie úveru počas trvania (resp. viac ako 2 mes. pred ukončením) fixovanej úrokovej sadzby.

Príklad: splatnosť hypotéky v banke A bola 30r. a dohodnutý fix 3r., objem hypotéky bol 74 000 € a ukončenie fixu nastane o 12 mesiacov. Poplatok za predčasné splatenie úveru je 1% zo zostatku úveru.

refhytab2

Súvisiace poplatky s refinancovaním hypotéky do novej banky je potrebné zrátať a vydeliť počtom ZOSTÁVAJÚCICH mesiacov do ukončenia obdobia pôvodnej fixovanej úrokovej sadzby (resp. fixu). Výslednú sumu prirátame k mesačnej splátke novej hypotéky.

Len tak dostaneme konečné a objektívne mesačné náklady novej hypotéky. Pri predčasnom splatení pôvodnej hypotéky je NESPRÁVNE porovnávať náklady refinančnej hypotéky na 3r. alebo 5r.fix, lebo vysoké poplatky môžu znevýhodniť krok refinancovania hypotéky oproti ponechaniu súčasnej hypotéky do ukončenia fixu.

Aj keď niektoré banky a sprostredkovatelia tvrdia, že poplatky sú rozdelené na celú dobu splatnosti hypotekárneho úveru, realita je iná a klient zaplatí poplatky hneď na začiatku splácania refinančného úveru alebo už pri čerpaní refinančného úveru.

V tomto prípade je refinančná hypotéka z novej banky pre klienta NEVÝHODNÁ a tiež refinancovanie hypotéky v pôvodnej banke neprinesie želaný efekt.

Kľúčovou odpoveďou je preto objektívne porovnanie nákladov s refinancovaním hypotéky !

 

B) Konsolidácia úverov – je refinancovanie viacerých úverov, teda zabalenie viacerých úverov do jednej hypotéky. Počet a hodnota refinancovaných úverov závisí vždy od hodnoty založenej nehnuteľnosti a možnosti danej banky. Konsolidáciou úverov klient môže vyplatiť aj často predražené pôžičky a tzv. „zlé“ dlhy – medziúvery zo stavebného sporenia, spotrebné úvery, kreditné karty, povolené prečerpanie, spotrebné úvery z nebankových spoločností, lízingy ..., jednoducho zostatky všetkých dlhov, ktoré sa zmestia do hodnoty založenej nehnuteľnosti a povoleného limitu banky. Podmienkou je väčšinou 12-mesačná história pravidelného splácania úverov bez omeškania.

Príklad:

refhytab3

 

Konsolidáciu úverov spojenú s refinancovaním hypotéky odporúčame realizovať až v čase výročia fixovanej úrokovej sadzby súčasnej hypotéky, aby sa klient vyhol zbytočným a vysokým poplatkom.

V uvedenom prepočte si môžete všimnúť, že klient dokáže navyše znížiť dobu splácania hypotéky. Tento krok odporúčame aj kôli krátkej dobe splatnosti spotrebných úverov, aby riešenie bolo objektívne a pre klienta čo najvýhodnejšie z hľadiska preplatenosti dlhu. Celý proces však závisí od individuálnych preferencií klienta.

Nestrácajte čas chodením od banky k banke a nechajte si poradiť pri výbere hypotéky.